银行公司金融业务_冀教版五年级科学实验

2017-08-22 15:19:31     (作)     银行公司金融业务

  北京时间财经记者 岳嘉 北京报道

  万达商业出售77个酒店项目给富力地产,这一消息是融创中国董事长孙宏斌上台宣布的。

  7月19日,北京万达索非特大酒店,原定于15:00开始的万达融创签约仪式推迟了一个半小时,现场背景板先是出现“万达-融创-富力”,又换成“万达-融创”,最终改回“万达-融创-富力”。17:30,姗姗来迟的王健林、孙宏斌以及仿佛空降的富力地产董事长李思廉现身主会场,签约仪式正式开始。

  孙宏斌第一个上台,讲两件事:77个万达酒店被出售给富力而不是事先谈好的融创;融创现金流健康,将推进13个万达文旅项目收购。

  李思廉接着发言,说了些客套话:三强联手,互利互惠。

  最后上场的王健林强调了四个问题:和融创谈好的296亿贷款,万达不出了;三方交易之后,万达的账面现金1700亿,贷款加债券2000亿;万达商业创造总就业3000万人,每年纳税400多亿;会议室里摔杯子,是谣言。

  梳理两次交易公告,北京时间财经发现,相比此前与融创达成的631.7亿合约,万达-融创-富力的三方协议总价为637.5亿,不再有委托贷款交易,付款周期由3年压缩为1年。变量中的不变是,万达甩掉了454亿元的文旅项目债务,进行轻资产转型。三方近700亿交易大戏,主角是轻资产化的万达,配角是以并购曲线拿地的融创,龙套是六折接盘重资产万达酒店的富力。

  北京时间财经还获悉,除了争取时间和现金流,万达商业还在2017年发起了规模空前的信托融资项目,支撑万达广场在全国范围的扩张,摆脱对日益收紧的银行房地产开发贷和公司债的依赖。

  融创承债454亿不变 万达沽清存量重资产

  7月11日,万达集团与融创中国联合发布公告,宣布了总价631.7亿的地产项目交易,其中包括13个万达文旅项目和76个万达酒店。这一项目价值甚至超过融创中国在港股市场的市值。

  时相隔一周,富力地产加入交易,承接了77个酒店项目的收购。外界对富力地产入局颇感意外,但王健林在签约仪式上表示,三方交易已经谈了一个月。言外之意,富力并非闯入者。

  接近融创地产管理层的一位人士则告诉北京时间财经,放弃酒店项目是融创主动的。“万达只想运营文旅城项目,对酒店的态度是全盘托出,融创向来重视销售而不精于经营,对酒店项目的策略也是接盘后再转卖。考虑集团的整体策略和利差有限,最终放弃了酒店这块重资产。”

  北京时间财经根据公开注册信息统计,截至2016年底,万达这70多家酒店净值334.5亿元,富力地产以199.06亿元收购100%股权,而此前融创的开价更高,是335.95亿元。万达六折沽清70余家酒店的逻辑在于,无须再委托银行向融创放贷,节省了时间成本。

  若与融创单方面交易,交易回款周期将超过3年:框架协议签署当日,融创支付25亿元定金;正式协议签署后3日内,融创累计支付至合作事项总价款的20%,即126.34亿元;正式协议签署后,90天内支付转让价款累计至335.95亿元;万达收到第三笔付款5个工作日,利用自有资金、委托指定银行向融创发放贷款296亿元,该贷款期限为三年,利率为银行三年期贷款基准利率,融创收到该贷款后2日内,向融创支付剩余对价295.75亿元。

  富力入局后,两笔交易同步进行,万达无须再向卖方放贷,637.5亿付款在一年内即可完成:富力签约后2日内付20亿元定金,2018年1月31日前付清全部转让价款,完成酒店交割;融创签约后付150亿元,签约后90日内付清全部转让价款。王健林还在签约仪式上披露,当天融创已经支付150亿给万达商业。

  三方公告说明,融创以438.44亿元收购前述十三个文旅项目的91%股权,项目贷款总额为454亿元,仍按此前协议由融创全部接盘。

  据财新网报道,万达13个文化旅游项目总建筑面积合计约为5897万平方米,其中,自持面积约为924万平方米,可售面积约为4973万平方米,资产净值248.84亿元。

  交易对价由早前的295.75亿元增长到438.44亿元,孙宏斌接受了13个文旅城项目的溢价。按照王健林的说法,每平米万达文旅城可售面积,只加了200元。

  “13个文旅城项目账面上还有200亿现金,加上可售面积对价,融创只赚不赔,公司内部谁反对谁傻。”孙宏斌在7月10日接受媒体群访时曾如是说。

  王健林总结三方交易时也表示:“引入富力收购酒店,对融创而言有更好的流动性,降低了负债水平。而富力承担酒店资产,也有很大的价值,长期运营也会有很好的结果。”

  信托输血 万达广场增量走轻资产路径

  整个交易过程一波三折,但主线是万达商业降低负债的轻资产模式转型。除了在存量上沽清重资产及其债务,万达商业在增量中也尝试摆脱对银行贷款和公司债的依赖。2017年以来,万达商业发起了规模空前的房地产信托融资项目,支撑万达广场在全国范围的扩张。

  北京时间记者从银监会公开的备案信托产品中查询发现,自2017年以来,万达委托民生信托发行了8期投向万达广场的信托产品,数量比过去五年的总量还多,实际募集资金的总规模超过20亿元。民生信托是泛海控股子公司,2016年12月曾与万达商业签订战略合作协议。

  这8期信托产品同为“至信316号万达广场投资集合资金信托计划”,认购民生信托设立的至信317号、318号、319号、320号、321号单一信托,最终投向于北海万达广场、抚州万达广场、九江万达广场、雅安万达广场和辽阳万达广场,周期以24个月为主,利率多为7.3%,万达商业担保收益,承诺补足差额。

  民生信托未披露至信317号、318号、319号、320号、321号信托产品的具体信息。北京时间财经也没有通过公开渠道搜索到上述万达广场项目募资的总额。

  2017年以前,万达商业的信托产品多以项目公司股权和债权为投资标的,少有针对在建项目的融资。这背后是房地产开发企业融资强监管的大环境变化。

  央行数据显示,金融去杠杆在房贷领域的效果从2017年一季度数据已有体现。今年一季度房地产贷款(包括个人住房贷款以及房地产企业开发性贷款)新增1.7万亿元,仍占同期新增贷款的40.4%,但比2016年底低4.5个百分点。房地产开发贷款余额7.54万亿元,同比增加了7.4%。

  除去银行贷款的收紧,房地产企业债、房地产私募、增发等途径也受到证监会、交易所、发改委等部门的聚焦。包括华夏幸福、融创和万达等在内的头部房企也不得不进行房地产信托融资。

  万达的交易方融创也在拓展房地产信托渠道。据每日经济新闻报道,2017年初至今,融创累计发了9只信托产品,数量是过去两年的总和还多。其中,在售信托产品3只,总涉资数十亿元,多数投向具体项目开发建设。

  事实上,房地产信托也受到银监会严查。4月中旬,银监会下发《2017年信托公司现场检查要点》,明确将“违规开展房地产信托业务”列入检查要点,包括是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式,变相帮助房地产开发企业融资规避监管要求。

  业内人士分析,信托融资只是权宜之计,万达商业轻资产模式还将另辟蹊径。2016年公司年会上,王健林曾阐述万达广场轻资产模式分为两类:投资类万达广场,即投资者“拿钱下订单”,万达负责找地、建设、招商和运营;合作类万达广场,投资者出地又出钱,万达出品牌,负责设计、建设、招商、运营,净租金七三分成,投资者占七成,万达占三成。

  王健林认为,合作类万达广场是轻资产模式的最高级。他提出:今后每年最多开50个万达广场。其中,重资产项目要减到5个左右,合作类项目确保签约20个以上,上不封顶。

  早前,万达与富力已经达成合作类万达广场的协议。万达集团官网显示,从2017年到2021年,万达商业和富力地产每年要合作开发5个商业综合体,5年投资300亿元,共开发25个商业综合体项目。这笔交易是在2016年底敲定的。万达主要负责规划设计、招商运营及部分投资,使用万达广场品牌。富力地产负责项目主要投资、建设。

  在三方协议签署现场,王健林还披露了万达商业的负债状况:贷款4000亿元完全是一个错误概念,本次转让后,万达贷款加债券2000亿左右,账面现金1000亿元,不包含13个文旅项目300亿元。本次转让回收现金680亿元。账面现金合计约1700亿元,万达商业决定清偿大部分银行贷款。

  这是万达商业从港股退市以来第一次公开其负债情况。目前,万达商业仍处在A股IPO排队阶段,以地产运营服务商自居,而非初创时的房地产开发企业。

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