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2017-08-19 03:52:12     (作)     微软ar眼镜

  2017年7月17日,统计局发布2017年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况

一、销售金额保持高位增长,增速缓慢回落,全年销售有望再创新

2017年1-6月全国商品房累计销售金额5.92万亿元,销售面积7.47万平方米,同比分别增长21.5%和16.1%,增速较2016年同期增速42.1%有所下降。但上半年销售金额已达2016年全年销售金额的一半,2017年有望超越2016年销售金额,再创历史新高峰。

2017年以来销售金额和面积的增速逐月下滑,6月份单月增速明显回升,销售金额同比增长30.3%,创年内新高,主要原因是房企冲刺半年业绩。在五限(限购、限贷、限售、限价、限商)政策的作用下,预计下半年增长态势不变,增速将继续缓慢下行。

图:2017年全国商品房累计销售金额及增速

图:2017年全国商品房累计销售面积及增速

全国市场分化明显,一二线城市量跌价稳。在供给端,北京、深圳等地限价政策明令:备案价格不可高于周边同类型住房价格,房价备案后一定时间内不得上调,违者暂缓发放预售许可证,不予办理网签;在需求端,限购限贷及限售政策强调“住而非炒”主旋律,有效降低了市场的投资属性。供需双控的高压政策下新房供给和需求热情有所缓和,导致成交量下滑。三四线城市得益于去库存政策的推动,保持量价齐升态势。

图:70个大中城市新建商品住宅价格指数同比

图:一二线城市新建商品住宅成交面积及增速

图:70个大中城市中三四线城市新建商品住宅成交面积及增

  二、房地产投资增速收窄,但土地购置热情不减

6月份,房地产开发景气指数为101.37,比5月份提高0.19点。2017年上半年以来,国房景气指数维持高位并小幅攀升。

图:国房景气指数

土地购置:由于2016年和今年上半年销售业绩向好,房企资金充裕,亟待补充库存,因此,房企土地投资热情不减,土地成交面积同比上涨8.8%。在成交量和地价上涨的双重推动下,土地成交价款同比增长38.5%,增速达近三年来最高。其中,5月份单月购地面积2017年首次出现负增长1.4%,但6月份反弹势头强劲,单月拿地面积2760万平米,环比上涨34.6%。

4月,住建部发文要求各地根据商品住房库存消化周期调整供地计划,消化周期在36个月以上的城市,暂停供地;消化周期在6个月以下的城市,不仅要显著增加供地,而且要加快供地节奏,并要求各地每半年将实施情况向中央汇报,严处数据弄虚作假。中央政策压力下,北京、深圳、成都、杭州等地方政府陆续公布未来三年的供地计划,北京2017年住宅用地较原计划翻了近一倍。预计未来一线及强二线城市土地供给将有所增加。

图:全国房地产业土地累计购置面积及增速

图:全国房地产业土地累计成交价款及增速

  新开工面积:1-6月份,全国房屋新开工面积8.57亿平方米,同比增长10.6%。

图:房地产累计新开工面积及增速

开发投资:1-6月份,全国房地产开发投资额5.06万亿元,同比名义增长8.5%,增速比1-5月份回落0.3个百分点。投资单月增速逐渐回落,中性预期下,全年投资增速为5%。参见《聚焦|2017年房地产投资:结构与增长》

图:房地产开发投资金额

  三、房地产开发到位资金增幅收窄,按揭贷款增速放缓、利率上行

1-6月份,房地产开发企业到位资金7.6万亿元,同比增长11.2%,较2016年增幅收窄。其中,房地产国内贷款1.34万亿元,同比增长22.1%;利用外资104亿元,同比增长58.9%;自筹资金23273亿元,同比下降2.3%;其他资金39035亿元,同比增长17.2%。在其他资金中,定金及预收款23226亿元,增长22.7%;个人按揭贷款1.2万亿元,同比增长6.7%。

图:房地产到位资金及其组成增速变化

开发到位资金中,两类资金变化显著:

1. 随着直接融资途径和自筹资金的减少,银行开发贷总量由去年的稳定重新进入上升状态,房企逐渐向传统的银行贷款融资渠道回归;

2. 由于流动性收紧,2016年12月以来,按揭贷款增速大幅下降。1-6月增速为6.7%,是近两年以来的最低水平。

图:国内贷款及个人按揭贷款增速

  按揭贷款利率持续上行,6月上涨至2016年以来最高值4.89% ,北京风向标作用明显;二线城市利率调整范围增大,利率折扣收紧明显,多数银行首套房贷款利率已达基准。

图:全国银行首套房贷平均利率

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